미국 집 고장났을 때: 수리 요청하는 법, 집주인이 무시할 때, 세입자가 아는 만큼 지켜지는 권리

한국과 가장 다른 것: "말로 하면 없던 일"

한국 전세·월세에서는 집주인에게 전화 한 통이면 수리가 시작됩니다. 미국은 다릅니다. 서면으로 남기지 않은 수리 요청은 법적으로 존재하지 않는 것과 같습니다. 나중에 곰팡이가 번지고 보증금 분쟁이 생겼을 때, "언제 알렸는가"를 증명하는 것은 전적으로 세입자 몫입니다.

이 글은 고장 발견부터 집주인이 끝까지 무시할 때까지, 단계별로 정리했습니다.

집주인이 반드시 고쳐야 하는 것: Habitability

캘리포니아의 모든 임대주택에는 거주 적합성 보증(Implied Warranty of Habitability) 이 자동으로 적용됩니다(Civil Code §1941.1). 리스에 뭐라고 적혀 있어도 포기시킬 수 없는 최소 기준입니다.

• 방수(지붕·창문·문에서 물이 새지 않을 것)
• 배관·가스 정상 작동, 온수와 냉수
• 난방(Heat) — 참고로 에어컨은 habitability 항목이 아닙니다. 리스에 포함됐다면 계약상 수리 의무는 있지만, 난방과 같은 강제력은 아닙니다
• 전기 배선·조명 안전
• 해충·설치류 없는 상태 (입주 시점 기준)
• 쓰레기 수거 용기, 마루·계단·난간 안전
• 작동하는 잠금장치, 화재·일산화탄소 경보기

이 목록에 해당하면 "집주인의 선의"가 아니라 법적 의무입니다.

세입자 책임인 것

반대로 이런 것은 세입자 부담입니다: 세입자(가족·손님) 과실로 생긴 손상, 세입자가 유발한 배수구 막힘(머리카락·기름·이물질), 전구·건전지 교체, 청결 유지. 애매한 사례 — 벌레: 입주 직후 발견은 집주인 책임 쪽, 음식물 방치 후 발생은 세입자 책임 쪽으로 기웁니다. 입주 첫 주에 발견하면 바로 서면으로 알리세요. 입주일 사진 기록과 같은 원리입니다.

1단계: 수리 요청 제대로 넣기

• 채널: 관리회사 포털이 있으면 포털(기록이 자동으로 남음), 없으면 이메일. 전화로 했다면 통화 직후 "방금 통화한 내용 확인차 남깁니다"라는 이메일을 보냅니다.
• 내용: 위치 + 증상 + 시작 시점 + 사진/영상. "부엌 싱크대 아래 배관에서 물이 떨어짐, 어제 저녁 발견, 수건 받쳐 둠, 사진 첨부."
• 영어 한 줄 템플릿: "I am reporting a maintenance issue in my unit at [주소]. [증상 설명]. Please let me know when a repair can be scheduled. Photos attached."
• 요청마다 날짜가 남는 기록이 쌓이는 것이 핵심입니다. 이 기록은 보증금 분쟁, 렌트 협상, 법적 대응 전부의 기초가 됩니다.

긴급 vs 일반: 기다려야 하는 시간

법은 "합리적인 기간(reasonable time)" 안에 수리하라고 정하고, 관행상 30일이 그 상한으로 통합니다. 그러나 긴급 항목은 다릅니다.

| 구분 | 예시 | 상식적 기대치 | |---|---|---| | 긴급 | 수도 파열, 하수 역류, 가스 냄새, 난방 전면 고장(겨울), 정전(유닛 전체), 잠금장치 고장 | 24~72시간 | | 준긴급 | 온수 없음, 냉장고 고장, 누수(소규모), 여름 에어컨 고장 | 수일 이내 | | 일반 | 식기세척기 고장, 블라인드 파손, 벽 균열, 방충망 | ~30일 |

가스 냄새는 집주인보다 먼저 가스회사(SoCalGas 1-800-427-2200) 에 전화합니다. 24시간 무료 출동입니다.

2단계: 답이 없을 때 — 독촉도 서면으로

일주일쯤 지나도 반응이 없으면 같은 채널로 후속 요청을 보냅니다. 이번에는 날짜를 못 박습니다: "This is my second request regarding [문제], first reported on [날짜]. Please confirm a repair date by [날짜]." 여전히 무시하면, 이 두 번의 기록이 다음 단계의 증거가 됩니다.

3단계: 법이 세입자에게 주는 무기들

habitability 항목이 방치되고 있을 때 캘리포니아 세입자에게는 네 가지 선택지가 있습니다.

1. Repair and Deduct (§1942) — 직접 고치고 비용을 렌트에서 공제합니다. 조건: 문제를 서면으로 알리고 합리적 기간(보통 30일)이 지났을 것, 비용이 월세 1개월치 이하, 12개월에 최대 2회, 세입자 과실이 아닐 것. 실행 전에 견적서와 통지 기록을 갖추고, 공제 시 영수증 사본을 첨부합니다.

2. 렌트 보류(Rent Withholding) — 문제가 심각해 거주 자체가 어려운 수준일 때만 가능한 강수입니다. 잘못 쓰면 미납으로 퇴거 사유가 되므로, 실행 전에 지역 세입자 단체나 변호사와 상담하는 것이 안전합니다. 보류한 렌트는 쓰지 말고 별도 계좌에 보관합니다.

3. 시 주택국 신고(Code Enforcement) — LA시는 LAHD(1-866-557-7368), 다른 도시는 "[도시명] code enforcement"로 검색. 검사관이 나와 위반을 확인하면 집주인에게 시정 명령이 나갑니다. 무료이고, 기록이 공적으로 남습니다.

4. 소액재판 — 방치로 입은 손해(호텔비, 망가진 짐, 렌트 가치 하락분)를 $12,500까지 변호사 없이 청구할 수 있습니다. 절차 감각은 보증금 소액재판과 같습니다.

보복 금지: 신고했다고 쫓아낼 수 없습니다

수리 요청·주택국 신고 후 180일 안에 집주인이 퇴거 통지, 렌트 인상, 서비스 축소로 대응하면 보복(Retaliation)으로 추정되어 금지됩니다(Civil Code §1942.5). "고쳐 달라고 하면 재계약 안 해줄까 봐" 참는 이주자가 많은데, 법은 반대로 설계되어 있습니다. 렌트 인상의 정상 절차와 상한은 AB 1482 가이드에 있습니다.

수리하러 들어올 때: 집주인 출입 규칙

수리를 위해서라도 집주인은 마음대로 들어올 수 없습니다(§1954). 24시간 전 서면 통지 + 평일 업무시간대가 원칙입니다(긴급 상황 제외). 통지 없이 불쑥 오는 일이 반복되면 그것도 서면으로 남기세요.

수리 지연으로 생긴 내 손해는: 렌터스 보험 확인

누수로 노트북이 젖었다면 — 건물 수리는 집주인 몫이지만 세입자의 물건은 집주인 보험이 아니라 렌터스 보험이 커버합니다. 호텔로 피신해야 할 수준이면 렌터스 보험의 Loss of Use 항목도 확인하세요.

이주자가 자주 놓치는 것 세 가지

1. 전화로만 요청한다. 기록이 없으면 "들은 적 없다"로 끝납니다. 통화했으면 확인 이메일을 보내세요.
2. 참다가 커진다. 작은 누수를 미루면 곰팡이가 되고, "알리지 않아 커진 손상"은 세입자 책임으로 돌아옵니다.
3. 보복이 무서워 요청을 안 한다. §1942.5가 정확히 그 상황을 막기 위한 조항입니다.

계약 단계에서 수리 책임 조항(누가 뭘 고치는지, 에어컨 포함 여부)을 미리 읽어 두면 분쟁의 절반은 예방됩니다 — 리스 계약서 읽는 법에서 다룹니다.

La La Landing은 입주 후 첫 수리 요청 이메일 작성을 도와드리고, 관리회사가 응답하지 않을 때 어떤 단계가 적절한지 함께 판단합니다.