리스 갱신과 렌트 인상: 캘리포니아 인상 상한(AB 1482), 통지 기간, 협상하는 법

리스 끝나기 60~90일 전에 오는 편지

미국 아파트 리스는 대부분 12개월입니다. 만료 2~3개월 전 관리회사에서 갱신 제안(Renewal Offer) 이 옵니다. 보통 "12개월 갱신 시 $X, 6개월 시 $Y, 월세 전환(Month-to-Month) 시 $Z"로 옵션이 있고, 인상률은 3~10% 사이가 흔합니다.

이주자가 여기서 손해 보는 이유는 두 가지입니다. 내 건물에 법적 인상 상한이 적용되는지 모르고, 제안서를 협상 없이 그대로 서명하기 때문입니다.

1. 내 건물이 AB 1482 대상인지 확인

캘리포니아 세입자 보호법(AB 1482, Tenant Protection Act)은 연간 인상률을 "5% + 지역 CPI, 최대 10%"로 제한합니다. 2025~26년 남가주 CPI 기준으로 대략 8~9% 상한입니다. 단, 모든 건물이 대상은 아닙니다.

대상 아님(상한 없음)

• 준공 15년 이내 건물 — 매년 기준이 바뀝니다. 2026년 기준 2011년 이후 준공 건물은 제외. 신축 럭셔리 아파트가 갱신 때 크게 오르는 이유입니다
• 단독주택·콘도 중 소유자가 개인(법인 아님)이고, 리스에 "이 주택은 AB 1482 적용 제외"라는 고지가 명시된 경우
• 듀플렉스 중 소유자가 한 유닛에 거주하는 경우

대상(상한 적용)

• 위 예외에 해당하지 않는 대부분의 아파트·타운홈
• LA시, 산타모니카, 웨스트할리우드 등 자체 렌트 컨트롤(RSO) 이 있는 도시는 그 조례가 우선하고, 대부분 더 엄격합니다(LA RSO는 1978년 10월 이전 건물, 연 3~4% 수준)

확인 방법: 리스 계약서에 AB 1482 관련 고지 문구가 있는지 봅니다. 준공 연도는 카운티 등기(LA County Assessor 등)에서 주소로 조회합니다. 어바인·OC 대부분의 관리회사 아파트는 15년이 넘어 대상입니다. 도시별 렌트 컨트롤 여부는 LA 집 구하기 지역별 설명에 일부 언급되어 있습니다.

2. 인상률 계산: 기준은 "12개월 내 총 인상"

상한은 직전 12개월 동안 누적 인상률입니다. 중간에 한 번 올렸으면 그 부분을 뺀 만큼만 더 올릴 수 있습니다. 예: 월 $3,000, 지역 CPI 3.5% → 상한 8.5% → 최대 $3,255. 제안서가 $3,400이면 상한 위반입니다.

렌트 컨트롤 대상이 아닌 건물은 법적 상한이 없지만, 그렇다고 아무 숫자나 통하는 건 아닙니다. 시장 공실률이 협상 근거입니다.

3. 통지 기간 규정

• 인상률 10% 이하: 최소 30일 전 서면 통지
• 인상률 10% 초과: 최소 90일 전 서면 통지 (AB 1482 대상 건물은 애초에 10% 초과가 불가)
• 리스 갱신 자체: 리스에 "만료 X일 전 통보"가 적혀 있습니다. 보통 30~60일

통지 기간이 부족하면 인상은 그 기간이 채워질 때까지 효력이 없습니다. 제안서 받은 날짜를 기록하세요.

4. 옵션 비교: 12개월 재계약 vs 월세 전환

| | 12개월 재계약 | 월세(Month-to-Month) | |---|---|---| | 렌트 | 보통 가장 낮음 | $100~300 더 비쌈 | | 유연성 | 조기 해지 위약금(1~2개월치) | 30일 통지로 나갈 수 있음 | | 인상 | 계약 기간 중 고정 | 30일 통지로 언제든 인상 가능(상한 내) | | 맞는 경우 | 1년 이상 확실히 머묾 | 집 구매·전근·귀국 가능성이 6개월 내 |

주재원 귀국 시점이 불확실하거나, 집을 사려는 중이면 월세 전환이 프리미엄을 내고도 이득인 경우가 많습니다. 12개월 계약 후 중도 해지하면 보통 2개월치 위약금이라, 6개월 안에 나갈 확률이 절반만 돼도 월세가 낫습니다. 조기 해지 조항은 리스 계약서 읽는 법에 있습니다.

5. 협상: 순서대로

관리회사 제안서는 "출발점"이지 "최종가"가 아닙니다. 특히 공실이 있는 단지는 기존 세입자를 잃으면 공실 기간 + 청소·페인트 + 신규 세입자 프로모션(1개월 무료 등)으로 $3,000~6,000을 잃습니다. 이 사실이 협상의 근거입니다.

1) 시장 조사(30분): 같은 단지·인근 단지의 현재 공실 리스팅 가격을 캡처합니다. 신규 입주자에게 주는 프로모션(첫 달 무료, 보증금 면제)도 기록합니다.

2) 이메일로 요청: 전화보다 이메일이 낫습니다 — 기록이 남고, 담당자가 상급자에게 전달하기 쉽습니다. "제안해 주신 $3,400은 현재 같은 단지 공실 리스팅($3,200, 첫 달 무료 포함)보다 높습니다. 지난 1년간 연체 없이 거주했고 계속 살고 싶습니다. $3,250으로 12개월 갱신을 검토해 주실 수 있을까요?"

3) 렌트가 안 되면 조건으로: 렌트 인하가 거절되면 주차비 면제, 반려동물 렌트 면제, 카펫 교체, 페인트, 14개월 계약에 인상 동결 같은 조건을 요청합니다. 관리회사는 "표시 렌트"를 낮추는 것보다 부대 조건을 주는 걸 선호합니다.

4) 기한: 제안서 회신 기한 전에 마무리합니다. 기한 지나면 자동으로 월세 전환 + 최고가가 적용되는 조항이 흔합니다.

인상 상한 대상 건물에서 상한 초과 제안이 왔으면, 협상이 아니라 "AB 1482상 최대 인상률은 X%입니다"라고 서면으로 지적하면 됩니다. 대부분 바로 수정됩니다.

6. 갱신 안 하고 나갈 때

• 리스의 통지 기간(보통 30일, 일부 60일)에 맞춰 서면 퇴거 통지
• 통지 후 사전 점검 요청권을 행사합니다 — 보증금 회수의 핵심입니다. 절차는 보증금 돌려받기에 있습니다
• 같은 관리회사의 다른 단지로 옮기면 신청비·보증금 이전이 되는 경우가 있습니다. 물어보세요

7. 랜드로드가 갱신을 거부할 때

AB 1482 대상 건물에서 12개월 이상 거주한 세입자는 "정당한 사유(Just Cause)" 없이 퇴거당하지 않습니다. 정당한 사유는 렌트 미납, 리스 위반, 소유자 실거주, 대규모 리모델링 등이고, 소유자 사정(No-fault)인 경우 이주 지원금(1개월치 렌트) 을 받을 권리가 있습니다. "갱신 안 해줄 테니 나가라"는 통보가 왔다면 사유를 서면으로 요구하세요.

정리

1. 제안서 받으면 날짜 기록, 건물 준공 연도·AB 1482 대상 여부 확인
2. 상한 대상이면 계산해서 위반 여부 확인
3. 같은 단지 공실 가격 캡처 후 이메일로 협상
4. 렌트가 안 되면 부대 조건 요청
5. 6개월 내 이동 가능성이 있으면 월세 전환 고려

La La Landing은 갱신 시점의 시세 조사와 협상 이메일 작성, 인상 상한 확인을 기존 고객 대상으로 지원합니다.