캘리포니아 보증금 돌려받기: 21일 규정

보증금은 "돌려받는 것"이 아니라 "지키는 것"

캘리포니아는 세입자에게 유리한 보증금 법을 갖고 있습니다. 랜드로드는 퇴거 후 21일 안에 보증금을 돌려주거나, 공제 내역을 항목별로 서면으로 보내야 합니다(Civil Code §1950.5). 그런데도 이주자들이 보증금을 떼이는 이유는 법을 몰라서가 아니라, 입주 때 증거를 안 남겨서 입니다.

이 글은 입주 첫날부터 퇴거 후 21일까지, 시간순으로 정리했습니다.

먼저: 2024년 7월 이후 보증금 상한

2024년 7월 1일부터 캘리포니아 보증금은 가구 유무와 관계없이 월세 1개월치가 상한입니다(AB 12). 예외는 소규모 개인 랜드로드(유닛 4개 이하 소유, 개인 명의)로 2개월치까지 가능합니다. 리스에 "보증금 2개월치"라고 되어 있으면 이 예외에 해당하는지 확인하세요. 신용기록이 없어서 조건부로 승인받는 경우 랜드로드가 보증금 대신 다른 형태를 요구하기도 하는데, 그 내용은 신용점수 없이 계약하는 법에 있습니다.

입주일: 여기서 보증금의 80%가 결정됩니다

Move-in Inspection Checklist를 관리회사가 줍니다. 대충 "OK" 하고 서명하면 퇴거 때 모든 흠집이 내 책임이 됩니다.

모든 방, 벽, 바닥, 천장, 창문, 블라인드, 가전 내부(오븐 안, 냉장고 안, 식기세척기)를 날짜가 찍히는 사진·영상으로 남깁니다. 100장 이상 찍어도 됩니다.
흠집·얼룩·카펫 손상·구멍은 체크리스트에 구체적으로 적습니다. "벽 약간 손상" 말고 "거실 남쪽 벽, 창 옆 지름 2cm 구멍".
체크리스트 사본을 받고, 사진 전체를 관리회사 이메일로 보내 둡니다. 보낸 날짜가 증거가 됩니다.
원격 계약이라 입주 전 못 봤다면, 도착 당일 짐 풀기 전에 먼저 찍습니다.

거주 중: 작은 습관들

수리 요청은 서면(포털·이메일)으로. 세입자가 알리지 않아 커진 손상(작은 누수 → 곰팡이)은 세입자 책임으로 돌아옵니다.
벽에 못을 박을 때는 리스 조항을 확인합니다. 대부분 소형 못은 허용, 앵커·선반은 불허입니다.
카펫 얼룩은 바로 처리합니다. 카펫 교체비($1,000~2,500)는 공제 1순위 항목입니다.

퇴거 통지와 사전 점검 요청권

리스 종료 30일 전(월세 계약이면 30일, 1년 이상 거주했으면 랜드로드 쪽은 60일) 서면 통지를 합니다. 통지 후 세입자에게는 사전 점검(Initial Inspection)을 요청할 권리가 있습니다(§1950.5(f)).

랜드로드는 퇴거 2주 전쯤 방문해 공제 예정 항목을 서면으로 알려줘야 합니다.
세입자는 퇴거 전까지 그 항목을 직접 고치거나 청소해서 공제를 없앨 수 있습니다.
이 요청을 안 하면 퇴거 후에 처음 공제 내역을 받게 되고, 그때는 고칠 기회가 없습니다.

요청은 이메일로: "Per Civil Code 1950.5(f), I request an initial inspection before I move out on [날짜]." 한 줄이면 됩니다.

퇴거 당일

입주 때와 같은 구도로 사진·영상을 다시 찍습니다.
가능하면 관리회사 직원과 함께 최종 점검(Walk-through) 하고 결과를 서면으로 받습니다.
열쇠·리모컨·주차 카드를 반납하고 반납 확인서를 받습니다. 열쇠 미반납은 재키 비용 + 렌트가 계속 청구되는 근거가 됩니다.
송금 주소(Forwarding address)를 서면으로 남깁니다. 주소가 없으면 랜드로드는 마지막 주소(즉 그 집)로 보내도 되고, 세입자는 못 받습니다. 한국으로 귀국하는 경우 미국 내 지인 주소나 미국 은행 계좌 ACH를 요청합니다.

정상 마모 vs 손상: 공제할 수 있는 것과 없는 것

랜드로드는 정상 마모(Normal wear and tear) 로는 공제할 수 없습니다. 미납 렌트, 청소(입주 때 수준으로 되돌리는 비용), 손상 수리, 이 셋만 가능합니다.

| 정상 마모 (공제 불가) | 손상 (공제 가능) | |---|---| | 가구 자국·햇빛 변색 카펫 | 얼룩·탄 자국·반려동물 오줌 | | 소형 못 자국 몇 개 | 주먹만 한 구멍, 앵커 자국 다수 | | 오래된 페인트 벗겨짐 | 낙서, 승인 없는 색 변경 | | 블라인드 살짝 휨 | 부러진 블라인드 | | 수년 사용한 가전 노후 | 파손된 유리, 깨진 타일 |

감가상각도 적용됩니다. 8년 된 카펫을 세입자가 망쳐도, 카펫 수명(보통 8~10년)이 다 됐으면 교체비 전액을 청구할 수 없습니다. 공제 내역에 "카펫 교체 $2,000"이 있으면 카펫 설치 연도를 물어보세요.

21일 안에 받아야 하는 것

퇴거(열쇠 반납) 후 21일 안에 다음 중 하나가 와야 합니다.

보증금 전액, 또는
항목별 공제 내역서 + 잔액. 공제가 $125를 넘으면 영수증·견적서 사본이 첨부되어야 합니다. 랜드로드나 직원이 직접 수리했으면 시간당 비용과 소요 시간을 적어야 합니다.

21일이 지나도 아무것도 안 오면, 랜드로드는 공제 권리를 잃습니다. 원칙적으로 전액을 돌려줘야 합니다.

부당하다고 판단되면: 단계별 대응

1단계 — 요구 서한(Demand Letter): 이메일이 아니라 우편(Certified Mail)으로 보냅니다. 내용: 퇴거일, 보증금 액수, 받은 내역서의 어느 항목이 왜 부당한지(입주 사진 첨부), 요구 금액, 14일 안에 지급하지 않으면 소액재판을 진행하겠다는 문장. 이 편지에서 대부분 해결됩니다. 랜드로드도 법을 알기 때문입니다.

2단계 — 소액재판(Small Claims Court): 캘리포니아 소액재판은 $12,500까지 변호사 없이 진행합니다. 접수비 $30~75. 세입자가 입주·퇴거 사진, 이메일 기록, 21일 규정 위반 증거를 갖고 있으면 승률이 높습니다. 랜드로드가 악의적으로(bad faith) 보증금을 보류했다고 판단되면 법원은 보증금의 최대 2배를 추가 손해배상으로 명령할 수 있습니다(§1950.5(l)).

한국으로 귀국한 뒤라면 소액재판 출석이 어려우므로, 귀국 전에 요구 서한까지는 보내 두는 것이 좋습니다. 일부 카운티는 화상 출석을 허용합니다.

이주자가 자주 놓치는 것 세 가지

입주 사진이 없다. 원격 계약 후 도착하자마자 짐부터 풀고, 사진은 나중에 찍는다. 그 "나중"이 짐 때문에 못 찍는 상태가 됩니다.
사전 점검을 요청하지 않는다. 이 권리를 아는 세입자가 드뭅니다. 요청하는 순간 랜드로드는 "법을 아는 세입자"로 대합니다.
송금 주소를 안 남기고 귀국한다. 보증금이 빈집으로 발송되고, 반송되고, 그대로 끝납니다.

리스 계약서의 보증금 관련 조항을 서명 전에 읽어 두는 것도 도움이 됩니다 — 리스 계약서 읽는 법에서 보증금·청소비·조기 해지 조항을 다룹니다.

La La Landing은 입주 시 상태 기록과 퇴거 시 최종 점검을 세입자 측에서 함께 진행하고, 공제 내역이 부당할 때 요구 서한 단계까지 지원합니다.

캘리포니아 보증금 돌려받기: 21일 규정, 정상 마모 vs 손상, 안 돌려줄 때 대응법